El Barrio Inglés de Caballito tiene récord de propiedades en venta

El Barrio Inglés ocupa seis manzanas en Caballito. Tiene como límites las avenidas Pedro Goyena y del Barco Centenera y las calles Valle y Emilio Mitre. De arquitectura ecléctica, algunas de sus propiedades están valuadas por encima del millón de dólares. Con seguridad las 24 horas y autos que se dejan en la calle, se la considera una de las zonas más seguras de la Ciudad. Desde hace poco es Patrimonio Histórico de la Ciudad.
 
Casi de un día para otro, varias casas colgaron en sus fachadas carteles de inmobiliarias con la leyenda "Se vende". "Como efecto de la pandemia, muchos han decidido migrar hacia las afueras de la ciudad o incluso más lejos, buscando amplios espacios verdes y una mejor calidad de vida. Y definitivamente el segmento premium encuentra mayor dificultad para vender sus propiedades, en virtud que los potenciales compradores hoy tienen una gran diversidad de opciones de viviendas, un universo de zonas variadas y con valores más accesibles", opina a Ambito.com el martillero Gustavo Nogueira.
 
Agustín Walger, director de Lépore, asegura que "el segmento premium sufre más la pandemia y la situación económica del país al vender una propiedad respecto de otros segmentos por una razón de concepto. Normalmente éste tipo de productos, ya sean casas o departamentos, en primer lugar juegan con una amplitud que rompe con al tradicional relación u$s/m² y los tickets promedio. Al tratarse de superficies holgadas, los importes para salir al mercado van a ser altos. Por otra parte, hemos perdido el concepto del valor de las cosas en los últimos años. Ya no se sabe, a ciencia cierta, qué es caro o qué es barato. Entonces defender productos 'premium' es un arduo trabajo", analiza.
 
Debido a la coyuntura de mercado los propietarios acceden a colocar carteles de venta. "Tiempo atrás, por cuestiones de seguridad o privacidad, era muy común que no le permitieran a la inmobiliaria designada a hacerlo y hasta a veces pedían que no fuera publicada en internet con fotos o videos. En aquella época las ventas se realizaban por un “boca a boca” de una manera más artesanal. El mercado actual, demanda adaptar a esas propiedades a los usos y costumbres que hoy se manejar al momento de buscar una propiedad para comprar", observa a Ambito.com Walger.
 
Durante 2020 y lo que va de 2021 hubo un sinceramiento de los precios de venta de propiedades. Si bien se auguraban bajas de hasta un 40%, no fue así. La mayoría de los segmentos acomodaron los valores de cierres de operaciones con una merma que oscila el 20%. Sin embargo, en el caso del Barrio Inglés y según los especialistas, la baja de precios ronda el 30%.
 
Para Nogueira, "se trata del segmento que más ha sufrido el sinceramiento de precios en el valor del metro cuadrado, que hoy oscila los 3000 dólares, muy por debajo de lo que costaba tan solo unos años atrás", explica. Walger coincide y señala que "en los últimos 2 años, las propiedades han caído alrededor de un 25/30%. En algunos casos la merma fue mayor, pero hay que analizar si estaban originalmente en un valor correcto", aclara y continúa: "el segmento residencial (el usado) suele ser más complicado para actualizar valores, ya que los propietarios le agregan normalmente al proceso de venta una carga 'sentimental' o 'emotiva' que suele sobrevaluar la propiedad dejándola fuera del radar de posibles compradores. En cambio, en propiedades 'a estrenar', el grupo desarrollador tiene, por lo general, una gimnasia mental que lo hace rápidamente adaptarse a los vaivenes del mercado siguiendo su estructura de costos. La gran diferencia es que este último está planteado como un negocio", argumenta.
 
En términos concretos, son casas que rondan el millón de dólares y más también, pero que en éstos últimos dos años se abrió una oportunidad de adquirirlas por alrededor de 700.000 dólares promedio. Walger aclara que "este tipo de propiedades no se venden por metro cuadrado", ya que tienen una superficie considerable. Lo que entrará en juego al momento de definir el valor es la ubicación; el estado general de la propiedad; si conserva elementos decorativos originales como pisos de madera de roble de Eslavonia o Pinotea, Vitreaux, mármoles, carpinterías de madera, molduras, boiserie; las dimensiones del lote, ya que por lo general son cortos, salvo casos que tienen parques con pileta; si tienen garaje, es muy común que estas casas no cuenten con garaje, ya que cuando fueron diseñadas se utilizaban carros entonces es un inconveniente, más en familias numerosas.
 
Otro escollo que dificulta la venta es la imposibilidad de usar el espacio para desarrollos. Desde hace unos años, el Gobierno de la Ciudad decidió proteger este patrimonio histórico con disposiciones que impiden derribar las casas o cambiar sus fachadas en pos de edificar torres que cambien su fisonomía tan característica.