Alertan sobre desigualdades en el plan oficial para reconvertir al microcentro porteño

A más de un año del anuncio del plan para transformar el microcentro porteño en una zona residencial, el Observatorio Universitario de Buenos Aires advirtió la existencia de "vulnerabilidades" en el programa del Gobierno porteño porque no da respuesta a los problemas en el acceso a la vivienda, profundiza desigualdades habitacionales y deja dudas respecto de la protección patrimonial de las actuales construcciones.
 
"Es claro que el programa no busca articulación con una política de vivienda o de suelo, sino que el objeto resulta de revisar la dinámica del centro porteño y su función", sostiene el informe del Observatorio dependiente de la Facultad de Filosofía y Letras de la Universidad de Buenos Aires (FFYL-UBA). El documento analiza, junto a especialistas de la casa de estudios y referentes externos del tema, la marcha de la propuesta lanzada a fin de mayo del 2022 por el Gobierno porteño denominada "Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro" para un polígono situado en una zona histórica del distrito.
 
El 60% del microcentro corresponde a oficinas, sin embargo hoy tres de cada diez locales están desocupados. El oficinismo le da paso al turismo. Como sucedió en otras grandes urbes, se lo empieza a pensar como un barrio residencial, en una zona que tiene todos los servicios disponibles, transporte, escuelas y espacios verdes cerca. 
 
La iniciativa oficial dispone la articulación público-privada con el fin de reconvertir la zona con un plan de "incentivos a la vivienda", fomento de "actividades económicas estratégicas" y una nueva "puesta en valor y transformación de espacios públicos".
 
El programa apunta a una zona central de la Ciudad que hasta 2020 constituyó un eje urbano de edificios de oficinas, tanto de organismos oficiales como de empresas; pero que con la llegada de la pandemia de coronavirus modificó radicalmente su perfil a partir de las restricciones a las actividades.
 
Fue entonces que se quedó sin el movimiento habitual de los trabajadores que transitaban las calles diariamente y los edificios semivacíos, lo que abrió la posibilidad de avanzar con un paquete de políticas públicas para que el área sea la elegida como lugar de residencia, sobre todo para un sector de jóvenes universitarios, y no ya de empleo.
 
Por ello, la administración de Horacio Rodríguez Larreta puso en marcha el modelo del urbanista Carlos Moreno, llamado las "Ciudades de los 15 minutos", a través de la implementación de beneficios fiscales a las constructoras que realicen las obras de remodelación de los edificios de oficinas a residenciales y también una línea de crédito para facilitar el acceso a un alquiler.
 
Jorge Blanco, subsecretario de Políticas Ambientales de la FFYL-UBA, explicó que "desde hace bastante tiempo que el microcentro aparece como un área que requiere de políticas especiales", no obstante, advirtió que "muchas de las propuestas tienden a procesos de renovación que terminan siendo excluyentes porque están dirigidos a un cierto público y que generan una mayor diferenciación en la Ciudad".
 
"En vez de tender a resolver el problema del acceso a la vivienda, que es grave, hay propuestas elitistas que no terminan de pensar los espacios de una manera integral y que están sujetas puramente a una dinámica de mercado, lo que termina generando mayor desigualdad", planteó en diálogo con Télam.
 
¿Qué tipo de productos se incentiva para dinamizar el mercado de alquileres en el microcentro?, indaga el documento que cita datos recabados por el Frente de Todos en el libro "Ciudad para pocos" que revelan que "mientras en 1995 la vivienda de categoría sencilla constituía el 63% de las viviendas construidas, en 2018 este porcentaje fue del 22% y el 78% restante corresponde a las categorías confortable, lujosa y suntuosa".
 
En sintonía Iliana Mignaqui, del programa de Desarrollo Territorial y Estudios Metropolitanos del Instituto de Geografía de FFyL-UBA, consideró "si cabe preguntarnos, si estamos frente a una estrategia de recuperación inclusiva o de renovación excluyente, dentro de un nuevo ciclo de mercantilización de la ciudad y del espacio urbano, conforme a los requerimientos del capital corporativo y a los ciclos de rotación y realización del capital inmobiliario".
 
El informe sostiene que "la pandemia ha funcionado como un catalizador y un acelerador de principios de gobierno y de procesos de inversión pública-privada que ya estaban en la agenda de la gestión local, que busca un tipo de reconversión del Centro, modificando su función de comando para generar oportunidades de negocios inmobiliarios en torno a su embellecimiento y el turismo".
 
Sin embargo, advierte "la visión parcial" del plan impulsado por el Gobierno porteño "respecto a la función metropolitana y de los problemas de la Ciudad, así como de la posibilidad física de reconversión edilicia y sus costos, es decir, algunos problemas de diagnóstico respecto a la ciudad existente, pueden ser su mayor vulnerabilidad, pero los efectos se verán en el tiempo".
 
Por último, plantea que "no resulta claro el énfasis puesto respecto a la protección del patrimonio en torno a las obras de adecuación incentivadas" en la zona del microcentro, la cual acumula cientos de edificaciones con valor histórico y cultural. "Se requiere un cuidado patrimonial muy minucioso para preservar esa función de un espacio que es vidriera de la historia política de la Argentina y de la historia arquitectónica de la Ciudad de Buenos Aires", indicó Blanco.
 
En ese sentido, el documento refiere a "avances con ocho proyectos de reconversión de edificios de oficinas que buscan sortear las dificultades arquitectónicas de la reconversión" entre los que menciona al ex Comafi (Sáenz Peña 660), el Tornquist (Bartolomé Mitre 523), el ex Santander (Bartolomé Mitre 470) y Edificio del Plata (Carlos Pellegrini 211).
 
"Fue el propio Gobierno de la Ciudad que abandonó el Centro, abriendo una activa política de subastas de inmuebles públicos, de los cuales el Edificio del Plata aparece como uno de los más representativos por el impacto que genera el abandono de una manzana paradigmática frente al Obelisco, pero son muchos los edificios públicos desactivados, que se ofertaron en subastas públicas entre 2017 y 2019", agrega.
 
Ante la multiplicación de miles de oficinas vacías, en un distrito con emergencia habitacional, nació la idea del legislador Manuel Socías (FdT) de reconvertir el microcentro. El proyecto proponía un alquiler público, controlado por el Estado a precios accesibles, y que se dieran beneficios a los propietarios de esas oficinas para transformarlas en departamentos.
 
“Nosotros presentamos en plena pandemia el proyecto para reconvertir al microcentro en un barrio residencial. La hipótesis era que ahí tenías un ahorro privado en forma de metros cuadrados que estaba completamente inmovilizado; para ponerlo en movimiento ideamos un programa de fuertes estímulos hacia los propietarios de oficinas, buscando que reconviertan esos espacios en viviendas”, detalla Socías a Tiempo.
 
El “larretismo” tomó ese proyecto y lo convirtió en una batería de beneficios impositivos y créditos para que esas oficinas derivaran en departamentos con alquileres temporarios a turistas (el fenómeno que se extiende y se lo llama “efecto Airbnb”), además de incentivar la instalación de locales de grandes cadenas.
 
Socías remarca que en la Ciudad se construyen muchos departamentos, pero están destinados a un público que no los necesita y que los compra como reserva. Socías presentó otro proyecto que autorizaba al Gobierno porteño a adquirir inmuebles: “en ese momento era, si se quiere, un excelente negocio para el Estado porteño salir a comprar edificios completos a precio de remate, y propusimos montar un banco público de alquileres del microcentro para complementar este régimen protegido de alquileres de oficinas reconvertidas en viviendas”.
 
El Ejecutivo local reformuló todo el proyecto original y lo transformó en un Programa de Promoción de Inversiones en el Microcentro. “Es decir subsidia la reconversión de oficinas en viviendas de ultra lujo incomprables de hasta 8 mil dólares el metro cuadrado, y en pisos completos destinados al alquiler turístico temporario”, remata Socías.