La odisea Alquiler en Buenos Aires

Un tercio de los porteños alquila y, de estos, más de la mitad son jóvenes. Si tenés menos de 40 años, es probable que el alquiler sea una de tus principales preocupaciones. La cantidad de inquilinos, que había descendido constantemente desde mediados del siglo XX, comenzó nuevamente a ascender en la última década. A la par de que se convertía en una preocupación cotidiana de más y más habitantes, los alquileres comenzaron a representar una porción cada vez más importante del sueldo.

Este año hubo aumentos de hasta un 60 por ciento –con un promedio de 46 por ciento-, pero el fenómeno viene de hace tiempo con subas que superan los índices inflacionarios. Dejar un lugar y buscar un nuevo departamento para alquilar supone un gasto de ingreso que, en muchos casos, no baja de los 30 mil pesos entre la comisión, el depósito y demás gastos. No obstante, hasta ahora el Gobierno porteño no tomó el tema como una preocupación central, más allá de lanzar una garantía bancaria. Un juez ya prohibió a las inmobiliarias el cobro de dos meses de alquiler como comisión.

Un primer dato que surgió durante la investigación de este informe es el silencio del oficialismo porteño sobre el tema. En el Gobierno porteño, ningún funcionario estuvo disponible para dar su posición sobre esta problemática; la presidenta de la comisión de Vivienda, la macrista Lía Rueda, suspendió en tres oportunidades una entrevista con Nueva Ciudad en la que podría haber dado a conocer sus proyectos en el área. Y, finalmente, en el Banco Ciudad, donde tienen la línea de créditos de “Alquilar se puede” lanzada por el oficialismo, tampoco fue posible obtener información sobre la cantidad de beneficiarios.

El crédito había sido cuestionado, en su momento, por las agrupaciones de inquilinos, que indicaron que los requisitos lo hacían fracasar: “La cuota de alquiler no debía superar el 30 por ciento de los ingresos mensuales, cuando el propio Ministerio de Hacienda admitía en 2010 que un alquilar rondaba el 54 por ciento de los ingresos de un trabajador del sector privado”, indicaron desde la agrupación Inquilinos Agrupados. En la actualidad, para un ingreso de 9.000 pesos, el alquiler de dos ambientes representa un 60 por ciento del sueldo.



Esta ONG, junto con Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) presentaron un amparo a raíz de una resolución de febrero del Colegio de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) en el que recomendaba cobrar entre uno y dos meses de alquiler como comisión. Las ONGs indicaron que hay una ley porteña que fija el tope en un mes (un 4,15% del monto total del contrato). En CUCICBA, en tanto, interpretan que según el nuevo Código Civil no hay tope. “Nosotros sostenemos lo que dice el Código Civil”, advirtió el presidente de CUCICBA, Héctor D'Odorico. La disputa judicial terminó con un fallo del juez Marcelo Segón a favor de los inquilinos y suspendió la resolución de CUCICBA. Es decir que ninguna inmobiliaria podrá cobrar una comisión que supere un mes de alquiler. “La resolución es contraria no sólo al Código Civil de la Nación sino también a la ley 2340 la cual establece de forma inequívoca que no es competencia de CUCICBA fijar el monto correspondiente a cobrar, sino que esta atribución es de la Legislatura”, indicó Segón. El magistrado fijó una multa de 20 mil pesos a CUCICBA por cada caso en el que se acredite en el que se viole el fallo.

“Hay que terminar con que el Colegio de Inmobiliarias sea el que controla el cobro de comisiones. Tiene que ser el Estado. No pueden controlarse las inmobiliarias a ellas mismas. No hay prosperado una sola denuncia de inquilinos en el Colegio”, advirtió Gervasio Muñoz, del Frente de Inquilinos Agrupados. “Hay un gran ausente, que es el Gobierno de la Ciudad, que no se ha pronunciado sobre el tema. Ni el Ejecutivo ni el bloque de legisladores del PRO ha tenido posición sobre el tema. Sospechamos que es un silencio cómplice”, indicó.

“Con la temática de inquilinos en particular se impuso una política rimbombante, con mucha publicidad, que era el Alquilar se puede. La cifra de 10 personas que pudieron acceder a estos créditos daba cuenta de que la política es claramente insuficiente”, consideró Pablo Vitale, del área de Derecho a la Ciudad de ACIJ.

Sobre la problemática habitacional, D’Odorico consideró que “los locatarios tendrían que tener créditos para acceder a la vivienda propia. Eso es lo que como Colegio pedimos para dar una respuesta a los inquilinos. El mercado de compra-venta está parado desde hace cuatro años. Antes que una ley de alquileres avanzaría en que puedan tener vivienda propia”. Y cuestionó los intentos de imponer mayores condiciones sobre el mercado inmobiliario: “Las veces que se han regulado alquileres ha sido nefasto, como cuando se congelaron los alquileres en la primera presidencia de Perón. Durante muchos años no hubo alquileres. No hay que caer en extremos”.



El defensor del Inquilino, Fernando Muñoz, considera que es falaz el argumento de que todos los inquilinos van a ser propietarios. “Si la Ciudad siguiera construyendo al ritmo que construye, va a llegar un momento donde no va a quedar lugar donde construir. Es un absurdo”, indicó. Muñoz está a cargo de un área que creó el defensor del Pueblo, Alejandro Amor, para atender especialmente la demanda de los inquilinos.Y, evidentemente, la demanda estaba: tan sólo en el primer mes recibieron más de 300 denuncias. La Defensoría interviene ante denuncias y ofrece una instancia de mediación con los propietarios.

“La mayoría de las denuncias tiene que ver con comisiones inmobiliarias. Hay mucha denuncia con el tema de la liquidación de las expensas y reclamo sobre el pago de las extraordinarias, que no deberían pagar los inquilinos. Hay una transferencia millonaria que se produce en la ciudad por desconocimiento de la ley. La Defensoría del Pueblo hizo una campaña para dar a conocer los derechos de los inquilinos. A expensas y comisiones se suma una problemática por los cortes de gas en los edificios. El propietario tiene que resarcir al inquilino porque alquiló de una manera y hoy se encuentra con un servicio esencial que no tiene”, indicó Muñoz. También señaló que de la boleta de ABL, el componente del impuesto inmobiliario debería ser pagado por el propietario.

El Defensor del Inquilino advirtió también se extendió en los últimos años la práctica de no devolver el depósito. Muñoz calculó que las inmobiliarias se llevan más de mil millones por año en comisiones ilegales y evaden otros 30 millones en ingresos brutos. En ese sentido, cuestionó el programa "Alquilar se Puede" no sólo por su baja efectividad sino conceptualmente: “En una ciudad en donde se pierden mil millones por comisiones ilegales les ofrecés un crédito a los inquilinos para pagar esas comisiones ilegales”.

En la Legislatura porteña se discuten diversos proyectos para intentar mejorar la situación. El legislador Adrián Camps (Partido Socialista Auténtico) propuso ratificar el tope para las comisiones de las inmobiliarias, dado que en la ley actual figura en una cláusula transitoria. “Hay una ley y la tienen que cumplir. Sacaron una resolución que dice que la comisión puede variar entre uno y dos meses, por lo que actúan como corporación”, advirtió Camps. “Lo que plantea mi proyecto es que deje de ser clausula transitoria el topo del 4,15%”, señaló. El diputado porteño también planteó que se debe actualizar el subsidio para personas en situación de calle para que pueda hacer un alquiler. “Antes le alcanzaba para seis meses. Ahora son tres”, indicó.

Otros legisladores presentaron proyectos para imponer mayores impuestos a las viviendas que estén desocupadas, con el fin de que aumente la oferta y así bajen los precios de los alquileres. Entre otros, ingresaron iniciativas en este sentido los legisladores Pablo Ferreyra, Gustavo Vera y Alejandro Bodart (MC), pero hasta ahora nunca fueron tratados. En la Ciudad, las estadísticas oficiales indican que hay cerca de 350 mil viviendas ociosas, una cifra que se acerca a la cantidad de personas en emergencia habitacional. Según datos del Consejo Económico y Social, las comunas donde se registra mayor cantidad de emprendimientos inmobiliarios son también las que menos crecieron en población. En su mayoría, en la zona norte.

A nivel nacional, también se discute una ley de alquileres, a partir de un proyecto que presentó la senadora Silvia García Larraburu. Por ahora la suscriben 9 senadores y unos 15 diputados. Los puntos centrales son plantear un plazo más largo para los contratos (mínimo, tres años) y un aumento anual que esté atado a índices del INDEC. “Estamos generando un consenso amplio para que se discuta una modificación en el Código Civil en la relación entre inquilinos y propietarios. Lo que tenemos que hacer es defender la ley en todas las provincias en las que tenemos organizaciones de inquilinos. -advirtió Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados- Son más de cinco millones de personas. Debemos dar una discusión sobre los derechos del inquilino”.