Socías: "Proponemos frenar la degradación del microcentro con una intervención audaz, creativa y contundente del Estado"

Las calles del microcentro porteño se ven vacías desde que comenzó la pandemia del coronavirus y el aislamiento obligatorio como medida principal. Esta problemática tiene larga data pero este último año se intensificó con cientos de oficinas vacías, comercios cerrados y una circulación casi nula en las calles. El legislador porteño del Frente de Todos Manuel Socías presentó un proyecto de ley para combatir la "degradación" del microcentro y convertirlo en un barrio residencial.

En diálogo con Nueva Ciudad, Socías explicó que "según la información disponible, hay alrededor de un 30% de oficinas vacías en el microcentro y un proceso de degradación urbana muy acelerado, porque la baja en la circulación de la gente producto de la pandemia hace que sea una zona abandonada, desértica". "En ese contexto, proponemos frenar a la degradación ahora, con una intervención muy audaz, muy creativa y contundente del estado porque si se sigue degradando después es muy costoso revertirlo", agregó.

El proyecto de ley presentado por Socías busca "aprovechar la crisis para reconvertir el microcentro en un barrio residencial de usos mixtos para darle vitalidad las 24 horas, los siete días de la semana". ¿Cómo se haría la reconversión? A través de un fideicomiso, fondeado por el Gobierno de la Ciudad y administrado por el Banco Ciudad, que tendría tres funciones principales.

La primera función es subsidiar la taza de los créditos de reconversión de oficinas en viviendas para volver financieramente atractivo para un propietario. La primera tarea será, entonces, crear un registro de propietarios de oficinas interesado en reconvertir sus oficinas en viviendas y a ese registro subsidiarle la tasa.

"Hoy si un propietario toma un crédito en el sistema bancario comercial privado la tasa es de alrededor del 80 o 90 %, por lo que es financieramente inviable hacerlo. Lo que proponemos es que el fideicomiso subsidie la tasa, es decir, que sea de interés real negativa que está por debajo de la inflación: alrededor del 30 - 35 %. Que lo vuelve financieramente atractivo", explicó Socías.

La segunda función del fideicomiso es generar, con las nuevas viviendas reconvertidas, un mercado de alquileres administrado con requisitos concretos y orientado los sectores de clase media. "Básicamente, lo que decimos es: convertís tu oficina en una vivienda, que ingresa a un régimen de alquileres que tiene parámetros de precios, que no pueden superar el 80% de los valores de mercados para unidades de mercado equivalentes", detalló el legislador y agregó: "La vivienda la tenés que dejar en este mercado de alquileres durante seis años a cambio de eso se subsidia el crédito y además se exime el pago de ABL, de impuesto al sello y de Ingresos Brutos".

Cabe aclarar que el propietario dispone de su vivienda y podría retirarla de este nuevo mercado, teniendo que devolver los beneficios que recibió del Estado para la reconversión de forma retroactiva y ajustados según la inflación. De quedarse dentro del mercado regulado, "goza de beneficios y de renta de los alquileres, porque el Estado no se mete en la propiedad ni en la renta que generar los alquileres, simplemente pone reglas a ese mercado".

Con esta función, según explicó el legislador, el fideicomiso que se propone funciona también como garantía de los contratos de alquileres: "Todos los contratos de este mercado administrado con las nuevas viviendas están totalmente formalizado y registrados los contratos en la autoridad de aplicación lo que te permite, además, que los alquileres cumplan con la Ley de Alquileres".

"Entonces, primero tienen que cumplir la ley de alquileres, porque son contratos legales, segundo este mercado de alquileres tiene un parámetro precio, que no se puede superar el 80% de los precios de mercados. Y, además, el fideicomiso funciona como garantía de contratos de alquiler, no hay morosidad en le sistema, es un circuito cerrado", resumió Socías.

Sobre la rentabilidad para propietarios, el legislador del Frente de Todos explicó a este medio: "La rentabilidad que resignás, porque no se puede superar el 80% del valor de mercado, se compensa con que la estabilidad de que vas a tener alquilado todo el tiempo, la inexistencia de morosidad y la eximición de ABL, impuesto al sello e Ingresos Brutos. Se compensa la pérdida de rentabilidad a través de estas otras características".

La tercera y última función del fideicomiso es promover la radicación de comercios de cercanía para convertir al microcentro en barrio residencial. "Necesitás un tejido comercial acorde: verdulerías, ferretería, carnicería, kiosco, librería, el tipo de comercio que requiere un barrio de características residenciales", explicó Socías.

El proyecto de ley, "en su cálculo menos optimista", calcula el ingreso de 3.000 nuevas viviendas en dos años. Esto "generaría un impacto en toda la Ciudad porque son viviendas que se introducen con determinados parámetros de precios, entonces, hacen bajar los alquileres del resto del territorio porteño", auguró Socías. Se espera que el proyecto genere una migración desde los distintos barrios porteños hacia el microcentro, lo que permita liberar viviendas y producir un "shock de oferta". "Si introducís muchas viviendas a un mercado de estas características, con tanto volumen, haces bajar el precio porque aumentas la oferta", agregó el legislador.

En ese sentido, Socías analizó: "Estamos generando un nuevo barrio en la Ciudad sin poner un peso del Estado para la construcción porque ya está listo. Hay metros cuadrados disponibles, vacíos, es como movilizar ahorro privado en forma de ladrillos y, además, ya tenés todo el tendido de servicio públicos totalmente consolidado".

Por último, el legislador analizó en diálogo con Nueva Ciudad el impacto político del proyecto dentro del Frente de Todos: "Una novedad para nuestra fuerza política es que lo que estamos planteando en un punto es que el problema habitacional es de tal magnitud que no podes hacerlo sin articular con el sector privado. Tenés que construir los incentivos para que los privados también estén orientados en un mismo sentido que el de la intervención del Estado".

Al tiempo que otra de la novedad para el espacio político que señaló Socías es "trabajar el problema habitacional desde el lado de la oferta. Nuestro espacio político cree que el problema habitacional se resuelve con créditos hipotecarios poniéndole plata a la gente en el bolsillo, pero si haces eso sin aumentar la oferta lo que sucede es que suben los precios. Estamos cambiando la perspectiva, aumentas la oferta y ayudas a la demanda. La demanda de alquiler siempre va a estar".

Sobre el tratamiento del proyecto en la Legislatura, fuentes parlamentarias aseguraron que el oficialismo habría dado el visto bueno, pero que en los próximos días ingresaría su propia iniciativa para recuperar el microcentro. Ambas deberán tratarse juntas en la comisión.